探地•城北篇|金科、佳兆业首进燕子矶 金地商置挺进尧化门

继上周两场土拍后，今天南京迎来7月的第三轮土拍，共出让6宗地块。其中，城北板块占了一半：包括两幅纯住宅用地（燕子矶G33地块与G34地块），一幅商办用地（尧化门G37地块）。

详情如下：

燕子矶G33地块经过87轮竞拍，被金科地产（安徽西湖新城置业有限公司）拿下，成交总价8.1亿元，楼面价19853元/平方米。现房销售，保障性住房报建面积6400平方米。

燕子矶G34地块经过98轮竞拍，被佳兆业集团（深圳）有限公司拿下，成交总价12.5亿元，楼面价19852元/平方米。现房销售，报建保障性住房面积11000平方米。

尧化门G37地块经过57轮竞拍，被金地商置（广州广电）斩获，成交总价17.1亿元，楼面价6799元/平方米。地上需建设超8万方的自持商业，酒店式公寓带装修和成品房交付。

燕子矶G33地块、G34地块——纯住宅地块遭品牌房企热抢

（地块位置图）

NO.2017G33地块，栖霞区燕子矶街道薛家村地块，东至燕园路，南至门坡街，西至燕春路，北至太新路，为二类居住用地，出让面积18545.24㎡。

金科地产以总价8.1亿元拿下G33地块，楼面价19853元/平方米，保障性住房报建面积6400平方米，现房销售。金科地产首进南京，燕子矶新城是机会也是挑战，未来如何开发值得期待。

（G33地块成交详情）

（G33地块与太新路）

（G33地块与燕园路）

（G33地块内部现状）

NO.2017G34地块，栖霞区燕子矶街道和燕路560D地块，东至燕园路，南至南化厂街，西至规划绿地，北至观音门街，为二类居住用地，出让面积27376.10㎡。

佳兆业以12.5亿元总价拿下燕子矶G34地块，楼面价19852元/平方米。现房销售，报建保障性住房面积11000平方米。

（NO.2017G34地块成交详情）

（G34地块与燕园路）

（G34地块内部现状）

周边楼盘概况

G33地块与G34地块这两幅地块位于燕子矶新城核心区，周边已经开发有中航国际社区、弘阳燕江府、招商1872公园里、融创玉兰公馆等项目。

中航国际社区 项目于7月6日已加推4#、5#，户型建筑面积为89㎡、95㎡、115㎡、130㎡，共282套房源，均价25800元/㎡。

弘阳燕江府 目前剩3#、4#少量125㎡户型房源在售，均价25800元/㎡。项目同时在售1-2层沿街商铺，商铺面积30-200㎡，均价35000元/㎡，具体一铺一价。

融创玉兰公馆 融创玉兰公馆6月27日已加推15#、16#，目前在售部分房源，户型建筑面积88㎡、105㎡、129㎡，均价29500元/㎡左右。

招商1872公园里 项目在售部分底商，建筑面积约30-60㎡，具体一铺一价，前期住宅已售完。

地块测评：

G33地块、G34地块两幅地块距离较近，与今年3月新拍的安居G01地块相邻，均位于燕子矶新城核心区域。

本次出让的两幅宅地都设置了限价：G33地块限价楼面价19853元/㎡、G34地块限价楼面价19852元/㎡，单价都不超过2万/平。而今年3月出让的安居G01地块楼面价高达23800元/㎡，创造了区域之最。

此外，品牌房企环伺，G33地块、G34地块将与这些楼盘一起共享周边配套与设施。

另外，地块周边道路还在休整，两地块之间正在修建燕化二路一期，实施范围为黄山路-经五路。除了道路交通，未来地铁1号线北延线笆斗山站将坐落于地块门口，将于2020年通车。

由此看来，燕子矶新城2字头楼盘将或不再。

尧化门G37地块——多等了四年 新尧新城终迎大型商业综合体

今天出让的6幅地块中，城北另一关注点在尧化门G37地块，位于新尧新城，共A、B两个地块同时出让，未来将是该板块的大型商业综合体。

根据规划，尧化门G37地块共有A、B、C三块，此次出让的是其中的A、B地块（C地块地下空间出让面积为4691.29㎡，其功能为停车及联系通道），东至金尧路、南至尧佳路、西至翠林路、北至翠林路和金尧路道路交叉口。

（地块位置）

（地块实景）

G37地块出让条件：

1、竞买人须具备国内房地产一级开发资质。

2、A、B地块酒店式公寓的总建筑面积不得超过A、B地块地上总建筑面积的35%，宜集中布置在A地块。

3、A、B地块商业总建筑面积不得低于A、B地块地上总建筑面积的35%。A、B地块上不小于8万㎡的地上商业须由竞得人整体自持，不得分割销售，不得分割转让。

4、B地块中至少有一栋商务办公塔楼的建筑高度控制在110m≤H≤120m。

5、地块要求装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，酒店式公寓建筑100%实行全装修和成品房交付。

6、竞得人须在签订土地出让合同前与栖霞区人民政府签订《地块开发建设协议》。

尧化门G37地块经过57轮竞拍，被金地商置（广州广电）斩获，成交总价17.1亿元，楼面价6799元/平方米。地上需建设超8万方的自持商业，酒店式公寓带装修和成品房交付。虽然G37地块是区域内的大型商业综合体，先天条件优越，但如此大体量的自持商业与现房公寓的交付标准，对开发商后期规划建设将是个不小的挑战。

金地商置集团有限公司是大中华区具地位的地产发展商和运营商，是香港联合交易所的上市公司，是金地集团旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理的业务平台。2012年，金地集团布局香港资本市场，收购联交所上市公司星狮地产，并于2013年更名为金地商置。

（G37地块成交详情）

早在今年3月，栖霞区政府网络发言人在网络问政上就新尧新城的综合体项目作出了正面回应，明确提出综合体地块将在2017年6月底挂牌出让。

而事实上，这块地的命运略坎坷。2013年10月，新尧新城就以土地招拍挂的形式出让过其中的一部分地块。但项目在成功出让之后一直未能建设开发，最后德胜公司被取消竞得资格。

到了今年，周边在售新房仅有华润幸福里一家，6月24日加推整体均价为18454.7元/㎡。而与其一街之隔的栖霞鲁能公馆，由鲁能地产去年9月23日拍下，楼面地价20171元/㎡（现房销售）。

（栖霞鲁能公馆在建工地现场）

（华润幸福里售楼处区位图上，早已标注好这幅商业综合体项目的位置）

地块评析：

1.靠近7号线（计划2021年通车）“尧化门”站，周边路网密集；

2.周边多为成熟小区，入住率较高，后期商业客流量有保证；

3.由于长期闲置，地块内部杂草和植被较多，甚至有成冠的树；

4.该项目将是板块内一个大型集中式商业，较为孤立，办公产品去化有难度；

5.严格的出让条件，对于拿地企业后期开发和运营提出了较高的要求。